Manch ein Immobilieneigentümer kennt die Situation: Ein älteres, vermietetes Haus steht auf dem Grundstück, doch eine Sanierung wäre unwirtschaftlich. Die Bausubstanz ist veraltet, die energetischen Standards sind nicht mehr zeitgemäß. Aus wirtschaftlicher Sicht erscheint ein Abriss mit anschließendem Neubau die beste Lösung.
Die Annahme dabei ist: Wird ein komplett neues, modernes zu vermietendes Gebäude errichtet, dann muss es sich doch um eine „neue Wohnung“ handeln, für die man die attraktive Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG in Anspruch nehmen kann.
Doch genau diese naheliegende Annahme kann ein teurer Irrtum sein. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 12.08.2025 – IX R 24/24) hat für eine Klarstellung gesorgt: Steuerrechtlich bedeutet „neu“ nicht zwangsläufig, dass eine Baumaßnahme auch förderfähig ist. Im Gegenteil, die Richter haben strenge Kriterien aufgestellt, die viele Baumaßnahmen betreffen könnten.
Dieser Beitrag schlüsselt die wichtigsten Lehren aus diesem Urteil auf. Er zeigt, worauf geachtet werden muss, damit das Bauvorhaben nicht in eine steuerliche Falle gerät und die erhofften Vorteile verloren gehen.
Neu ist nicht genug – es muss zusätzlich sein
Die Kernaussage des Bundesfinanzhofs ist eindeutig:
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wird nicht gewährt, wenn lediglich eine bestehende Wohnung durch eine neue ersetzt wird.
Der entscheidende Faktor ist nicht die Tatsache, dass ein Gebäude physisch neu errichtet wird, sondern die tatsächliche Vermehrung des Wohnungsbestands auf dem Grundstück. Wenn also ein Einfamilienhaus abgerissen und durch ein neues Einfamilienhaus ersetzt wird, entsteht kein zusätzlicher Wohnraum, auch wenn das neue Gebäude qualitativ hochwertiger ist. Der Wohnungsbestand bleibt quantitativ gleich.
Die Auslegung der Norm gebietet es, eine „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung im Sinne von § 7b Abs. 2 Nr. 1 Halbsatz 1 EStG nur anzunehmen, wenn durch die Baumaßnahme im Vergleich zum vorherigen Zustand ein zusätzlicher, das heißt vermehrter Wohnungsbestand geschaffen wurde. Ein im Zusammenhang mit dem Abriss einer bereits vorhandenen Wohnung errichteter Neubau, der lediglich an Stelle der abgerissenen Wohnung tritt, erfüllt diese Voraussetzung nicht.
Die Ausnahme von der Regel – Der Faktor Zeit
Allerdings wird nicht jede Form des Neubaus nach einem Abriss pauschal von der Förderung ausgeschlossen.
Wenn zwischen dem Abriss und dem Neubau keine sachliche und zeitliche Verbindung besteht, kann die Sonderabschreibung möglich sein. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn das Grundstück nach dem Abriss für eine signifikante Zeitspanne brachliegt und der Entschluss zum Neubau erst deutlich später gefasst wird. In einer solchen Konstellation gelten Abriss und Neubau nicht mehr als einheitlicher Gesamtplan. Im vorliegenden Fall griff diese Ausnahme jedoch nicht, da der Bauantrag bereits vor dem Abriss gestellt wurde.
Daraus ergibt sich eine strategische Chance, insbesondere beim Grundstückserwerb: Da der „Gesamtplan“ an die Absicht eines einzelnen Steuerpflichtigen gebunden ist, entsteht eine neue Konstellation, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet. Hat beispielsweise ein Verkäufer bereits Jahre zuvor ein Gebäude abgerissen und ein Käufer erwirbt später das brachliegende Grundstück, um darauf Mietwohnungen zu errichten, ist die Sonderabschreibung nicht ausgeschlossen.
Für Bauherren, die diese Ausnahme nutzen wollen, ist es ratsam, ihre Entscheidungsprozesse sorgfältig zu dokumentieren, um im Zweifel nachweisen zu können, dass zum Zeitpunkt des Abrisses noch kein einheitlicher Gesamtplan für einen Neubau existierte.
Offene Fragen – Was gilt bei Nachverdichtung?
Ein fraglicher Punkt, den das Gericht bewusst offen gelassen hat, ist: Was gilt im Falle einer Nachverdichtung?
Darunter wird die Erhöhung der Wohndichte verstanden, indem zum Beispiel ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzt wird. Da in einem solchen Szenario der Wohnungsbestand auf dem Grundstück tatsächlich vermehrt und der politische Zweck des Gesetzes erfüllt wird, deutet vieles darauf hin, dass die Förderung hier greifen könnte.
Die entscheidende Unsicherheit liegt jedoch im Detail. Es ist unklar, ob bei einer solchen Maßnahme die Herstellungskosten für die gesamte neue Wohneinheit begünstigt sind oder diese nur von § 7b EStG erfasst wird, soweit die Wohnfläche vergrößert wird. Diese spezifische Unklarheit ist ein kritischer Punkt für jeden Investor, der die potenzielle Rendite eines solchen Nachverdichtungsprojekts kalkuliert.
Bei der Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist nun alles geklärt?
Das Urteil verdeutlicht: Für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zählt nicht die reine Modernisierung oder der Ersatzbau, sondern ausschließlich die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum. Wer eine bestehende Immobilie lediglich durch eine neue ersetzt, ohne die Anzahl der Wohneinheiten zu erhöhen, kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nicht in Anspruch nehmen.
Im Zuge einer Neubaumaßnahme ist eine Abstimmung mit dem Steuerberater und ggf. auch mit der Finanzverwaltung zu empfehlen. Ggf. kann auch die Einholung einer verbindlichen Auskunft sinnvoll sein. Der Beratungsaufwand steht dabei oft in einem äußerst guten Verhältnis zu den steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten. Dies kann einen erheblichen Einfluss auf die Investitionsentscheidung und auf den wirtschaftlichen Erfolg des Bauprojekts haben.
Das Urteil zeigt auch, dass auch im Urteilsfalle ggf. eine Möglichkeit für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bestand, die jedoch im Urteilsfalle nicht durch den Bauherren genutzt wurde.
Steuerlicher Rat zahlt sich also wie so oft aus.