Bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie spielen vertragliche Nebenabreden oft eine entscheidende Rolle, um den gewünschten Verkaufspreis zu sichern oder den Verkauf überhaupt zum Abschluss zu bringen. Häufig verlangen Käufer, dass der Veräußerer bestehende Mängel vor Übergabe beseitigt, eine stark sanierungsbedürftige Wohnung auf eigene Kosten instand setzt oder gar für Mietausfälle bürgt, bis ein Nachmieter gefunden ist.
Aus wirtschaftlicher Sicht scheinen solche Zugeständnisse oft sinnvoll, um ein Geschäft zu realisieren. Aus steuerrechtlicher Sicht bergen sie jedoch erhebliche Risiken, die die Gesamtkalkulation des Verkaufs nicht unwesentlich belasten können. Eine aktuelle und rechtskräftige Entscheidung des Finanzgerichts (FG) Bremen vom 27. Oktober 2025 (Az. 1 V 51/25) zieht hier eine strikte Grenze. Sie verdeutlicht, dass Aufwendungen, die auf kaufvertraglichen Verpflichtungen basieren, nach dem Verkauf grundsätzlich nicht mehr als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abgezogen werden können.
Dieser Beitrag analysiert das Urteil im Detail, beleuchtet die steuerlichen Konsequenzen für Vermieter sowie Investoren und zeigt praxisnahe Gestaltungswege auf, mit denen teure Steuerfallen vermieden werden können.
Der Sachverhalt: Vertragliche Pflichten rund um eine Problem-Immobilie
Im zugrunde liegenden Fall erzielten die zusammenveranlagten Steuerpflichtigen laufende Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung mehrerer Immobilien. Im Jahr 2020 veräußerten sie eines dieser Objekte mit notariellem Kaufvertrag. In der betreffenden Immobilie hatte zuvor ein Mieter gewohnt, der Ende 2020 verstorben war. Dieser Mieter hatte die Wohnung in einem extrem sanierungsbedürftigen und verwahrlosten Zustand hinterlassen.
Um den Verkauf an den Käufer zu ermöglichen, wurde im Notarvertrag eine spezifische Klausel verankert:
- Instandsetzungs- und Entrümpelungspflicht: Die Verkäufer verpflichteten sich, die Wohnung auf eigene Kosten komplett zu entrümpeln und mietgerecht herzustellen.
Mietzahlungsgarantie: Da die Wohnung zum Übergabezeitpunkt leer stand, vereinbarten die Parteien, dass die Verkäufer ab dem Übergabetag eine Ausgleichszahlung in Höhe der bisherigen Miete an den Käufer leisten müssen. Diese Pflicht sollte so lange fortbestehen, bis ein durch ein Maklerunternehmen vermittelter Nachmieter die Wohnung tatsächlich bezieht.
In ihrer Einkommensteuererklärung machten die Verkäufer die erheblichen Renovierungsaufwendungen sowie die geleisteten Garantiezahlungen für die entgangenen Mieten als nachträgliche Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie argumentierten, dass die Schäden direkt durch den vorherigen Mieter verursacht worden seien und somit eine klare Verknüpfung zur langjährigen Vermietungstätigkeit bestehe.
Das Finanzamt verweigerte jedoch den Abzug dieser Kosten vollumfänglich. Die hiergegen gerichteten Anträge auf Aussetzung der Vollziehung (AdV) blieben vor dem FG Bremen ohne Erfolg.
Die Entscheidung des FG Bremen: Veräußerungskausalität überlagert die Vermietung
Das FG Bremen bestätigte die Rechtsauffassung der Finanzverwaltung: Die Aufwendungen für die Renovierung und die laufenden Mietgarantiezahlungen sind steuerlich nicht als Werbungskosten abziehbar.
Die Urteilsbegründung stützt sich auf zwei wesentliche steuerrechtliche Kernprinzipien:
1. Das Überlagerungsprinzip (Veranlassungsprinzip)
Werbungskosten setzen voraus, dass die Aufwendungen in einem objektiven Zusammenhang mit der Erzielung von Einnahmen stehen und subjektiv diesem Zweck dienen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Nach Beendigung einer Vermietungstätigkeit können zwar grundsätzlich nachträgliche Werbungskosten anfallen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Schäden beseitigt werden, die ein Mieter verursacht hat, um das Objekt anschließend neu zu vermieten oder selbst zu nutzen.
Wird das Objekt jedoch veräußert, ändert sich die steuerliche Zuordnung fundamental: Sobald die Instandsetzungsmaßnahmen und Zahlungsverpflichtungen im Kaufvertrag selbst vereinbart werden, sind sie untrennbar mit dem Veräußerungsvorgang verknüpft. Das FG Bremen stellt klar, dass die vertragliche Verpflichtung zur Renovierung und zur Übernahme des Mietausfallrisikos die primäre Ursache für die Ausgaben darstellt. Die Mitveranlassung durch die frühere Vermietungstätigkeit (also die Tatsache, dass die Schäden vom alten Mieter stammen) wird durch den Veräußerungsvorgang vollständig überlagert.
2. Wirtschaftliche Natur als Kaufpreisreduktion
Das Gericht sah in den übernommenen Pflichten eine rein wirtschaftliche Modifikation des Kaufpreises. Da der Käufer den Erwerb der Immobilie explizit von der Erfüllung dieser Bedingungen abhängig gemacht hatte, dienten die Ausgaben der Verkäufer dazu, das Geschäft rechtlich abzusichern und den vereinbarten Bruttokaufpreis zu realisieren. Die Aufwendungen stellen somit eine faktische Kaufpreisreduktion oder Veräußerungskosten dar. Sie fließen damit rechtlich in die private Vermögenssphäre (Vermögensumschichtung) und sind bei den laufenden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht abzugsfähig.
Die steuerlichen Konsequenzen in der Praxis
Das Urteil entfaltet eine erhebliche Breitenwirkung für private Immobilienverkäufer. Die steuerliche Behandlung der Kosten hängt dabei maßgeblich davon ab, ob der Verkauf innerhalb oder außerhalb der sogenannten Spekulationsfrist erfolgt:
Alternative 1: Der Verkauf erfolgt außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG)
Liegen zwischen der Anschaffung und der Veräußerung der Immobilie mehr als zehn Jahre, ist der Veräußerungsvorgang im privaten Bereich steuerlich nicht einkommensteuerpflichtig.
Konsequenz: Da die Renovierungskosten und die Mietgarantien rechtlich dem Veräußerungsvorgang zugerechnet werden, wirken sie sich steuerlich nicht aus. Sie können nicht als Werbungskosten bei der Vermietung abgezogen werden. Sie mindern zwar den Veräußerungsgewinn im Sinne von § 23 EStG, da der Veräußerungsgewinn aber nicht einkommensteuerpflichtig ist, hat dies keine steuerliche Auswirkung.
Alternative 2: Der Verkauf erfolgt innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist
Erfolgt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, liegt ein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vor.
Konsequenz: Die Aufwendungen können in diesem Fall als Veräußerungskosten gem. § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG geltend gemacht werden und mindern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Der Haken in der Praxis: Entsteht dabei ein Veräußerungsverlust, greift die restriktive Verlustverrechnungsbeschränkung des § 23 Abs. 3 Satz 7 EStG. Ein solcher Verlust darf nicht mit anderen Einkunftsarten (z. B. Arbeitseinkommen oder laufenden Vermietungsüberschüssen) verrechnet werden. Er kann lediglich vorgetragen und mit zukünftigen Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden.
Strategische Handlungsoptionen zur Steuervermeidung
Um zu verhindern, dass sich Instandsetzungsaufwendungen steuerlich nicht auswirken, sollten Verkäufer Immobilienverkaufsverträge vorausschauend gestalten. Folgende Strategien bieten sich in der Praxis an:
Renovierung vor dem Verkauf abschließen (Laufende Werbungskosten): Muss eine Wohnung nach dem Auszug oder Tod eines Mieters saniert werden, sollten die Eigentümer diese Arbeiten ausführen lassen, bevor ein Kaufvertrag notariell beurkundet oder konkrete Verkaufsverhandlungen vertraglich fixiert werden. Finden die Maßnahmen im Rahmen der regulären Verwaltung des Objekts statt – idealerweise während noch nach einem Nachmieter gesucht wird –, bleibt der Charakter als Werbungskosten im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung dem Grunde nach erhalten. Je eher allerdings ein Verkauf nach dieser Renovierungsmaßnahme erfolgt, desto unsicherer ist, dass die Renovierungsmaßnahme durch die Finanzverwaltung nicht doch der späteren Veräußerungsmaßnahme zugeordnet wird.
Kaufpreisanpassung statt Renovierungsverpflichtung: Anstatt sich im Kaufvertrag zu verpflichten, den Schaden auf eigene Kosten zu beheben, kann der Verkäufer dem Käufer einen direkten Kaufpreisnachlass gewähren. Der Käufer übernimmt das Objekt im Ist-Zustand und führt die Sanierung selbst durch. Für den Käufer können diese Aufwendungen unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten oder direkt als Erhaltungsaufwand steuerlich abziehbar sein, während der Verkäufer kein Risiko bezüglich des Werbungskostenabzugs eingeht. Dies ist aber für den Verkäufer nur dann sinnvoll, wenn es sich um einen steuerpflichtigen Veräußerungsvorgang im Sinne von § 23 EStG handelt.
Vermeidung von Mietgarantien im Kaufvertrag: Zahlungen für ein Mietausfallrisiko, die vertraglich an den Käufer fließen, sind nach dem Eigentumsübergang für den Verkäufer verloren. Wenn der Käufer auf Absicherung drängt, sollten alternative kaufmännische Lösungen gewählt werden (z. B. zeitlich gestaffelte Kaufpreiszahlungen, die an den tatsächlichen Vermietungserfolg gekoppelt sind, sofern dies baurechtlich und vertraglich sauber als Kaufpreismodalität und nicht als laufende Garantie deklariert werden kann).
Fazit und Handlungsempfehlung
Der Beschluss des FG Bremen zeigt, dass gut gemeinte wirtschaftliche Zugeständnisse im Immobilienkaufvertrag ungewollte steuerliche Folgen haben können. Die Annahme, dass Schäden aus einem beendeten Mietverhältnis stets zu nachträglichen Werbungskosten führen, ist falsch, sobald diese Pflichten kaufvertraglich verpflichtend vereinbart werden.
Da Immobilientransaktionen meist erhebliche Summen umfassen, ist eine präventive Beratung unerlässlich. Vertragsklauseln dürfen niemals isoliert wirtschaftlich betrachtet werden, sondern müssen zwingend auf ihre steuerliche Veranlassung hin geprüft werden.
Kontaktieren Sie uns in Zweifelsfällen vor Abschluss der entsprechenden Verträge, damit diese auf ihre steuerliche Auswirkung geprüft werden können.