Wer seine Eigentumswohnung oder sein Haus nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, rechnet in der Regel mit einem steuerfreien Gewinn. Doch bei Unternehmern, Freiberuflern und Selbstständigen, die einen Teil der Immobilie zuvor als häusliches Arbeitszimmer genutzt und im Betriebsvermögen bilanziert haben, ist vor einer Veräußerung der Wohnung oder des Hauses, in dem sich das Arbeitszimmer befindet, Vorsicht geboten. Ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts München (Az. 13 K 1234/22) beschäftigt sich mit der Frage, ob ein privates Veräußerungsgeschäft entstehen kann, wenn ein nach der Entnahme eines häuslichen Arbeitszimmers aus dem Betriebsvermögen anschließend die gesamte Wohnung veräußert wird.
Die Ausgangslage: Das Arbeitszimmer im Betriebsvermögen
Wird ein Raum einer ansonsten privat genutzten Immobilie für betriebliche Zwecke genutzt, spricht man von einem häuslichen Arbeitszimmer. Übersteigt der Wert dieses Raums bestimmte Grenzen, muss dieser Anteil der Immobilie als notwendiges Betriebsvermögen in der Bilanz des Unternehmers aktiviert werden. In bestimmten Fällen bestehen dabei Ausnahmen nach § 8 EStDV, die unbedingt geprüft und bedacht werden müssen.
Eine steuerliche Problematik beginnt, wenn die betriebliche Nutzung endet – etwa durch Aufgabe der Tätigkeit oder Umzug in externe Büroräume. In diesem Moment erfolgt eine sogenannte Entnahme des Arbeitszimmers aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen. Das Gesetz (§ 23 Abs. 1 Satz 2 EStG) fingiert diese Entnahme als eine „Anschaffung“.
Der Konflikt: Die fiktive Anschaffungsfrist
Nach dem Wortlaut des Gesetzes könnte der Eindruck entstehen, dass mit der Entnahme eine neue Zehnjahresfrist für diesen spezifischen Teil der Wohnung beginnt. Veräußert der Eigentümer nun die gesamte Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dieser Entnahme, vertrat die Finanzverwaltung bisher die Auffassung, dass der Gewinn, der auf den Flächenanteil des ehemaligen Arbeitszimmers entfällt, als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern sei – selbst wenn die ursprüngliche Anschaffung der Immobilie bereits Jahrzehnte zurückliegt.
Der Fall des FG München
Ein Ehepaar erwarb 2003 eine Eigentumswohnung. Ein Raum (ca. 18 % der Fläche) wurde vom Ehemann betrieblich genutzt und bilanziert. 2006 wurde die betriebliche Nutzung beendet und der Raum ins Privatvermögen entnommen. Im Jahr 2013 – etwas mehr als zehn Jahre nach dem Kauf, aber weniger als zehn Jahre nach der Entnahme des häuslichen Arbeitszimmers in das Privatvermögen – wurde die gesamte Wohnung verkauft. Das Finanzamt forderte Steuern auf den anteiligen Gewinn des Arbeitszimmers.
Die Entscheidung des FG München: Fehlende wirtschaftliche Identität
Das FG München erteilte der Sichtweise der Finanzverwaltung eine Absage. Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit einem zentralen Begriff des Steuerrechts: der Nämlichkeit (wirtschaftliche Identität).
- Kein separates Wirtschaftsgut: Ein einzelnes Arbeitszimmer innerhalb einer Eigentumswohnung ist nach Ansicht des Gerichts kein marktgängiges, selbstständig veräußerbares Wirtschaftsgut. Es kann nicht nur „ein Zimmer“ separat am Markt verkauft werden, sondern nur die Wohnung als Ganzes.
- Identität des Objekts: Da 2003 die gesamte Wohnung angeschafft wurde und 2013 die gesamte Wohnung verkauft wurde, liegt wirtschaftliche Identität vor. Die Entnahme eines Teils der Wohnung im Jahr 2006 führt nicht dazu, dass für diesen Teil eine isolierte neue Frist beginnt, solange nicht das Objekt selbst (z.B. durch reale Teilung in zwei separate Wohneinheiten) verändert wurde.
- Grundsatz der Gesamtheit: Das Grundstück bzw. die Eigentumswohnung ist in Bezug auf die Spekulationsfrist als Einheit zu betrachten. Da zwischen dem Kauf der Wohnung (Anfang 2003) und dem Verkauf (Ende 2013) mehr als zehn Jahre vergangen waren, ist der gesamte Vorgang steuerfrei.
Bedeutung für die Praxis: Was Unternehmer jetzt wissen müssen
Das Urteil des Finanzgerichts München lässt Hoffnung aufkommen. Es bedeutet, dass die „Fiktion der Anschaffung“ bei einer Entnahme nicht blindlings auf unselbstständige Gebäudeteile angewendet werden darf.
Wichtige Abgrenzungen
Es ist jedoch Vorsicht geboten: Hätte der Eigentümer das Gebäude real geteilt (z.B. Umwandlung in zwei separate Eigentumswohnungen) und dann nur die eine Einheit verkauft, wäre die wirtschaftliche Identität möglicherweise verloren gegangen und eine Besteuerung hätte stattfinden können. Im besprochenen Fall wurde jedoch die Wohnung als Ganzes veräußert.
Status Quo und Revision
Das Finanzgericht hat die Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) zugelassen, da die Sache grundsätzliche Bedeutung hat. Das bedeutet, dass die Rechtslage zwar durch das FG München zugunsten der Steuerpflichtigen geklärt wurde, aber bei Einlegung einer Revision der Bundesfinanzhof eine davon abweichende Grundsatzentscheidung treffen kann.
Fazit und Empfehlung
Die Entscheidung des FG München ist positiv für die betroffenen Steuerpflichtigen. Wenn ein häusliches Arbeitszimmer in das Privatvermögen entnommen wird und anschließend die gesamte Wohnung bzw. das Haus veräußert wird, kann nicht pauschal ein privates Veräußerungsgeschäft isoliert auf die Fläche des häuslichen Arbeitszimmers angenommen werden. Allerdings handelt es sich nicht um eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesfinanzhofs.
Es gilt: Steuerrechtliche Sachverhalte rund um Immobilien und Betriebsvermögen sind hochgradig individuell. Wenn Sie planen, eine Immobilie zu veräußern, in der Sie ein Arbeitszimmer unterhalten (oder unterhalten haben), sollten Sie:
- Bescheide offenhalten: Falls das Finanzamt in ähnlichen Fällen Steuern festsetzt, sollte unter Verweis auf das anhängige Verfahren Einspruch eingelegt werden.
- Beratung suchen: Die Abgrenzung zwischen notwendigem Betriebsvermögen, Entnahme und Veräußerungsgeschäft erfordert eine präzise Prüfung Ihrer Buchführung, der Maßnahmen und der Verträge.
Gerade bei hohen Immobilienwerten geht es oft um hohe Steuerauswirkungen. Eine frühzeitige steuerliche Gestaltung und die Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung sind hier Ihre besten Instrumente zur Vermögenssicherung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung dar. Im Einzelfall sollte stets ein qualifizierter Steuerberater oder Rechtsanwalt konsultiert werden.