Gebäude in München an Straße

Gebäudeabschreibung

Das Thema der Gebäudeabschreibung ist umfangreich. Ein paar ausgewählte Aspekte stellen wir in diesem Artikel dar.

Gebäudeabschreibung: gesetzliche Grundlage

Die Abschreibung von Gebäuden ist in § 7 Abs. 4 und Abs. 5 EStG geregelt. Ab Oktober 2023 ist nach § 7 Abs. 5a EStG in bestimmten Fällen eine degressive Gebäudeabschreibung möglich.

In diesem Beitrag werden nicht alle erdenklichen Abschreibungsmöglichkeiten dargestellt, sondern nur häufig/relevante Abschreibungsvarianten.

Abschreibung von betrieblichen Gebäuden

In § 7 Abs. 4  S. 1 Nr. 1 ist geregelt, dass bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, die Abschreibung jährlich 3% beträgt.

Dabei müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

  • Das Gebäude muss zu einem Betriebsvermögen gehören.
  • Das Gebäude darf nicht zu Wohnzwecken genutzt werden oder hierzu bestimmt sein.
  • Der Bauantrag muss nach dem 31.03.1985 gestellt worden sein.

Liegen diese Voraussetzungen vor, können die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit 3% p.a. abgeschrieben werden.

Im Jahr der Anschaffung ist die Gebäudeabschreibung nur zeitanteilig (monatliche Berechnung) vorzunehmen. Dies ist in § 7 Abs. 1 S. 4 EStG geregelt.

Abschreibung anderer Gebäude

Die Abschreibung von Gebäuden, die nicht die Voraussetzungen für die Abschreibung von betrieblichen Gebäuden erfüllen (siehe die Erläuterungen zuvor), erfolgt folgendermaßen.

a) Gebäude, das nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurde

Die Abschreibung von Gebäuden, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, erfolgt mit einem jährlichen Abschreibungssatz von 3%. Die Abschreibung ist im Jahr der Anschaffung oder Herstellung nur zeitanteilig zulässig.

b) Gebäude, die in den Jahren 1925 bis 2022 fertiggestellt wurden

Die Gebäudeabschreibung beträgt 2% jährlich, wenn das Gebäude nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurde. Die Abschreibung ist im Jahr der Anschaffung oder Herstellung nur zeitanteilig zulässig.

c) Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden

Für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5%. Die Abschreibung ist im Jahr der Anschaffung oder Herrstellung nur zeitanteilig zulässig.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG ab 2023

Es gibt auch verschiedene degressive Gebäudeabschreibungen, die in § 7 Abs. 5 EStG geregelt sind, jedoch nur noch Altfälle betreffen.

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde im Jahr 2024 eine zusätzliche degressive Abschreibungsmöglichkeit nach § 7 Abs. 5a eingeführt.

Diese degressive Abschreibung ist nur für Gebäude möglich, die Wohnzwecken dienen und die vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung vom Steuerpflichtigen angeschafft werden.

Der Abschreibungssatz beträgt 5% p.a. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung erfolgt eine zeitanteilige Abschreibung. Der Abschreibungssatz wird auf den jeweiligen Restbuchwert des Vorjahres angewandt, womit die Abschreibung jedes Jahr geringer ausfällt. Es besteht allerdings die Möglichkeit, zur linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG zu wechseln.

Diese degressive Abschreibungsmethode kann genutzt werden, wenn die Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wird.

Wird das Gebäude nicht selbst hergestellt, sondern käuflich erworben (Anschaffung), so kann die Abschreibungsmethode gewählt werden, wenn der notarielle Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 abgeschlossen wird.

Weitere degressive Abschreibungsmöglichkeiten

Wie im Punkt zuvor erwähnt, gibt es für Bestandsimmobilien auch andere degressive Abschreibungsarten, die in bestimmten Fällen angewandt werden können. Diese sind in § 7 Abs. 5 EStG geregelt. Ein Wechsel von diesen degressiven Abschreibungsmethoden zur linearen Gebäudeabschreibung ist jedoch nicht möglich.

Steuerlicher Rat hilft, den Überblick zu behalten

Die geeignete Abschreibungsmethode zu finden und anzuwenden kann dem Steuerpflichtigen sehr viel Steuern ersparen. Da die Abschreibungsmethode grundsätzlich am Anfang einer Investition / Nutzung festgelegt wird und damit für die Folgejahre wirkt, kann es lohnenswert sein, die geeignete Abschreibungsmethode zusammen mit dem Steuerberater abzustimmen.

In diesem Beitrag wurde noch nicht erwähnt, dass auch die Aufteilung der Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Gebäudeabschreibung hat. Auch aus diesem Grund kann es sehr lohnenswert sein, sich hierüber mit einem Steuerberater zu unterhalten.

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