Photovoltaikanlage auf Hausdach

Umsatzsteuer bei Lieferung von Mieterstrom

Erzeugt der Wohnungsvermieter mittels einer Photovoltaikanlage selbst Strom und liefert er diesen gegen Entgelt an seine Mieter (Lieferung von Mieterstrom), handelt es sich um eine selbständige Leistung, die grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig ist. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil V R 15/21 vom 07.12.2023 entschieden.

Urteilssachverhalt

Ein Steuerpflichtiger vermietet mehrere Wohnungen zu Wohnzwecken nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei an Mieter.

Auf dem Dach des Gebäudes betreibt der Vermieter auch eine Photovoltaikanlage. Der erzeugte Strom wird gespeichtert und/oder an die Mieter zu marktüblichen Preisen geliefert. Die Abrechnung des gelieferten Stroms erfolgte über gesonderte Zähler, wodurch für jeden Mieter eine eigenständige Abrechnung möglich war.

Der Vermieter schloss für die Stromlieferungen mit den Mietern zusätzlich zu den Mietverträgen Zusatzvereinbarungen ab.

Der Vermieter behandelte die Stromlieferungen an die Mieter umsatzsteuerpflichtig. Entsprechend nahm er den Vorsteuerabzug aus den für die Photovoltaikanlage bezogenen Eingangsleistungen vor.

Das Finanzamt ließ den Vorsteuerabzug nicht vor, da es die Stromlieferung als unselbständige Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietung behandelte.

Hiergegen legte der Vermieter Klage ein.

Urteil des BFH: umsatzsteuerpflichtiger Mieterstrom

Der Bundesfinanzhof (BFH) führt in seinen Urteilsgrundsätzen aus, dass es sich im zu beurteilenden Fall bei der Lieferung von Mieterstrom um eine selbständige Hauptleistung handelt, die damit nicht als unselbständige Nebenleistung das Schicksal der umsatzsteuerfreien Vermietung teilt.

Nach den Feststellungen des Finanzgerichts hat der Vermieter die vom Mieter verbrauchte Strommenge über gesonderte Stromzähler abgerechnet. Dies stellt nach Ansicht des Finanzgerichts, der sich der BFH anschließt, ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass es sich um eine gesonderte umsatzsteuerliche Leistung handelt.

Auch spielt eine wichtige Rolle, dass mit dem Mieter gesonderte Zusatzvereinbarungen geschlossen wurden.

Ebenso gab es eine Regelung, wonach der Mieter bei einem Wechsel des Stromanbieters die erforderlichen Umbaukosten tragen muss. Durch diese Vereinbarung war die Wahl des Stromanbieters erschwert, aber nicht unmöglich.

Es ist zu beachten, dass sich aus den gesetzlichen Vorschriften nach § 42a Abs. 2 EnWG ein Verbot zur Verknüpfung des Miet- und Energieversorgungsvertrags ergibt.

Die Beurteilung der Lieferung von Mieterstrom als umsatzsteuerpflichtige Hauptleistung dient der Gleichheit der Besteuerung, da der Vermieter in den Wettbewerb mit anderen Stromanbietern tritt.

Wichtig ist im Streitfall jedoch auch, dass die Rechtsprechung des BFH, wonach die Kosten eines Vermieters für eine Heizung im unmittelbaren Zusammenhang mit der umsatzsteuerfreien Vermietung stehen, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat, ist auf den vorliegenden Urteilsfall nicht zu übertragen. Denn ein Vermieter von Wohnraum muss zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung auch die Versorgung mit Wärme und Warmwasser gewährleisten, jedoch nicht den Strom bereitstellen.

Vermieter, die eine Photovoltaikanlage betreiben und den hiermit produzierten Strom an die Mieter liefern, sollten anhand der Urteilsgrundsätze prüfen, ob die Lieferung des Mieterstroms umsatzsteuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei erfolgt. Ggf. sollte hierzu der Steuerberater zur Beurteilung hinzugezogen werden. Bei einer falschen Beurteilung kann dies zu hohen Steuernachforderungen seitens der Finanzverwaltung führen. 

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